进入移动版，省流量，体验好2021年初，新冠肺炎疫情的突然发生让石家庄又一次按下“暂停键”，不可预见的突发疫情，让除一线抗疫以及担负人们基本生活物资保障人员等特殊人员外，所有人居家抗疫。人们的生产、生活不同程度受到疫情影响。民法典关于不可抗力的规定让人们在遭遇不可预见的状况，在突发的情况下可以从容应对。
事例1：因疫情防控 施工单位无法进场施工
施工单位A公司与开发商B公司签订了《施工合同》，合同约定了工程工期，因本地突发疫情，无法继续进行施工建设，导致工期延误，而合同约定了相应的工期逾期责任。那么此种情况，工期是否可以顺延，A公司是否应该承担工期逾期的违约责任？
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事例二：疫情防控停工 开发商不能如期交房
2018年8月10日，某房地产开发企业与购房人签订了《商品房买卖预售合同》，约定于2021年3月30日交付房屋。然而，受到两次疫情的影响，该房地产公司按照政府防控措施的要求停工，此时，住宅楼主体结构封顶后，内外墙粉饰装修工程及门窗安装等工程未能如期实施，房屋无法如期交付。依据买卖双方《商品房买卖预售合同》，如未如期交付房屋，房地产公司须承担违约责任，支付巨额的违约金。实际上，受到新冠疫情影响而不能如期交付房屋的房地产公司不在少数，这些公司该怎么办？
律师解析：因疫情防控导致合同不能履行 构成不可抗力
针对上述不能进场施工的事例，河北乾骥律师事务所贾姗姗律师认为，《民法典》对不可抗力有专门的规定，《民法典》规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。由于本次疫情的防控措施影响了A公司的施工进度，“属于合同当事人在签订合同时无法预见、在合同履行过程中不能避免且不能克服，且不能归责于合同当事人的情形，符合不可抗力的构成要件可以适用不可抗力原则。
那么因不可抗力，工期能否顺延呢？贾姗姗律师介绍，这应首先看合同是否有约定。如《施工合同》对不可抗力条款及工期是否顺延无特殊约定，则可适用法律关于不可抗力的规定，该疫情及其防控措施属于不可抗力，工期应当顺延，A公司无需承担工期逾期的违约责任。
针对上述不能如期交房的事例，河北乾骥律师事务所的律师陈曦认为：一般的《商品房买卖预售合同》中，会对延期交房有专门的约定，通常每日的违约金是按照总房款的万分之一到万分之五不等来计算，但不可抗力情形除外。
陈曦律师介绍，新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件，政府为了保护公众健康采取了相应疫情防控措施，小区封闭、隔离、闭环管理等紧急措施，这些防控措施是属于不可预见、不可避免和不可克服的。全国人大常委会法工委于2020年1月10日明确指出：因疫情防控不能履行合同属不可抗力。之后，2020年2月26日，住房和城乡建设部发布《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》，通知指出，疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形。因此，新冠肺炎疫情防控导致延期交房应视为构成不可抗力。
关于房地产公司的责任，陈曦律师认为，针对某一具体合同关系，应根据合同目的和疫情防控对合同履行的影响程度等情况进行综合认定。在疫情发生前签订的建设工程施工合同，施工单位因执行政府采取的停工等疫情防控措施导致工期延误，可以不可抗力为由主张减轻、免除责任。除了工期延误以外，因疫情防控，如果继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，双方可根据公平原则协商分担损失或者变更、解除合同。因此，房地产公司可以部分或全部免除因疫情造成的延期交房违约责任。
陈律师表示，延期交房的免责范围和具体天数还是应根据疫情及疫情防控对施工进展的实际影响来确定，并不能简单地认为整个疫情防控期间都可以全部免责。如果延期交房的时长大致与整个疫情时长相当，那么房地产公司就不必支付违约金。如果延期交房的时长远远超过疫情时长，购房者则可以要求房地产公司承担相应违约责任。
因不可抗力不能履行合同的
应及时通知对方、减少损失
贾姗姗律师介绍，《民法典》还规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。因此如果疫情发生期间本身就是工期延误期间，而该工期延误又是承包人的原因所导致，那么承包人仍然需要对疫情发生期间的工期延误承担违约责任。上述事例，承包人A公司疫情前未存在工期延误情况，因此不适用此规定。
A公司应采取哪些措施呢？贾律师认为A公司要尽到通知义务，应按照合同约定的期限和程序及时向B公司和监理人发出书面通知，说明疫情以及工期受影响的详细情况。如书面通知受限可通过电话、微信、短信、邮件等方式进行；注意在疫情发生期间搜集相关证据，如政府官方文件、新闻、各级政府、行政主管部门针对疫情采取各类管制措施的通知、新闻；停工期间，A公司应减少非必要的人员驻留现场，仅保留现场看护人员，对于需采购的材料、设备应通知供应商暂缓提供，以免损失进一步扩大。
陈曦律师介绍，《民法典》规定，因不可抗力不能履行合同的一方，未及时履行通知义务的，不能免责；未采取必要措施减少不可抗力损失的，须承担扩大部分的损失。因此，房地产公司应该在合法合理期限内，以短信、微信、电子邮件、信函等方式，通知购房者因疫情导致延期交房和延期的时间，以减轻可能给购房者造成的损失。
法律法规
关于不可抗力的条文
一、《民法典》
第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
二、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》
第三条第一款：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。
三、住房和城乡建设部办公厅《关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》建办市〔2020〕5号
第五条 加强合同履约变更管理。疫情防控导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形。
